4 cosas que desearía saber antes de cambiar de casa que los programas de televisión dejan de lado

Si te has atrapado en algún programa de volteretas de casas, tal vez se te haya pasado por la mente saltar al juego. Después de todo, lo único mejor que un montaje dramático de antes y después es ganar dinero mientras lo hace.

Hice mi primer lanzamiento el invierno pasado y cuando preparé la casa para salir al mercado, ya había aprendido que las cosas no siempre salen como en la televisión.

J Scott, empresario y coanfitrión de The BiggerPockets Business Podcast y autor de "The Book on Flipping Houses", lo sabe bastante bien después de que él y su esposa rechazaron la oportunidad de protagonizar su propio programa de flipping. La experiencia de filmar un “carrete chisporroteante” le abrió los ojos a la marcada diferencia entre los reality shows y la realidad del flipping, lo cual es divertido considerando que originalmente se inspiraron al ver un programa de televisión.

Mientras estaba volteando un victoriano en ruinas, le pregunté a Scott qué debería saber cualquiera que quisiera entrar en el juego de voltear la casa.

1. La mayoría de los programas de flipping omiten la mitad del trabajo.

“Mucha gente piensa en la remodelación de una casa cuando se renueva, se diseña, se pone en escena y se vende. Pero hay muchas cosas que ni siquiera mencionan ", dijo Scott." La parte de renovar y vender es fácil. Encontrar ofertas es realmente difícil y, por lo general, no muestran esa parte. Saltan directamente al 'Oye, Acabo de cerrar esta casa ', o' Oye, mi agente de bienes raíces me llamó y me dijo que hay una casa para mirar 'y termina siendo la casa perfecta ".

De acuerdo, mi socio comercial y yo obtuvimos nuestro trato gracias a una relación de 15 años con mi agente inmobiliario. Pero no es así como suele funcionar.

Estoy a punto de arreglar un victoriano en ruinas, ¡así que seguiré todos los consejos que pueda obtener! Dana McMahan

Los programas también suelen ignorar el aspecto financiero de las cosas. Si bien hay muchas formas de obtener dinero, no es fácil y requiere trabajo, dice Scott.

Lo estamos aprendiendo de la manera difícil. Cuando el trato cayó en nuestras vueltas, decidimos que la compra siguió adelante con la demolición antes de asegurar la financiación. Hicieron falta incontables horas, tres bancos y un prestamista especializado con tasas de interés tremendamente altas antes de obtener la aprobación para pedir prestado el monto total que necesitábamos. Inicialmente aceptamos una cantidad menor mientras seguíamos buscando, lo que significa que estamos haciendo dos préstamos y duplicando los costos de cierre. El proceso duró varias semanas mientras la casa permanecía vacía.

2. Hay muchos costos invisibles

El tiempo cuesta dinero, que es uno de los costos ocultos que los programas de televisión rara vez abordan, dice Scott. Durante la renovación (y más dolorosamente durante el tiempo de inactividad), las casas tienen costos de mantenimiento. Hay seguros (más costosos para una casa en construcción que para una póliza de propietario), impuestos a la propiedad, servicios públicos, incluso cosas como el cuidado del césped o la remoción de nieve.

Otros gastos que los programas a menudo ignoran incluyen las tarifas del prestamista y de transferencia, así como los costos de venta, como las comisiones y las garantías de la vivienda. Sumado, "generalmente estás mirando entre el 10% y el 15% del valor de reventa de la casa", dijo Scott. "Entonces, si su beneficio típico en una casa invertida es del 15%, ignorar estos costos de mantenimiento puede significar literalmente la diferencia entre el beneficio y el punto de equilibrio".

3. Hay riesgos al hacer que se vea "bonito"

“Muchos de nosotros pensamos 'OK, salimos, compramos una casa, y luego lo importante es lo bonita que la hacemos'”, dijo Scott. (Tengo que admitir que soy culpable de esto; paso demasiado tiempo navegando en Pinterest!) “No se dan cuenta de que en el momento en que compra la casa, sus ganancias o pérdidas están en su mayor parte bloqueadas. una buena decisión de compra es lo más importante ".

Los espectáculos a menudo se centran en la emoción del día de la demolición (que es emocionante, pero solo una fracción del trabajo) y en hacer que la casa se vea bonita. Pero lo bonito conlleva dos riesgos importantes, dice Scott.

Puede ser difícil resistir la tentación de hacer que todo se vea "bonito", pero recuerde que el objetivo es el beneficio. Dana McMahan

"Muchos de nosotros, cuando pensamos en lo bonito, pensamos en caro", dijo. "Y por eso tendemos a gastar de más". Ahora corre el riesgo de perder dinero porque no gana tanto como podría.

Mi pareja y yo nos recordamos a diario que estamos haciendo esto para obtener ganancias, pero esa necesidad de comprar electrodomésticos más bonitos y baldosas más elegantes es una llamada de sirena difícil de resistir.

Sin embargo, un riesgo aún más alarmante es perder dinero. "Si el 5% de sus compradores dicen que no les gustan las encimeras y el 5% de sus compradores dicen que no les gusta la pared decorativa y el 5% de sus compradores dicen que no les gustan las lámparas de moda, antes sabe que la mitad de su grupo demográfico de compradores se ha ido ".

Relacionados 4. Tienes que pagar para aprender

Para tener éxito, debe ser bueno en las cuatro partes del negocio de la inversión: encontrar ofertas, encontrar dinero, renovación y ventas y marketing. Si no eres bueno en todas estas cosas, dice Scott, debes reconocer las lagunas y traer expertos para que te ayuden.

Solo en el lado de la renovación, dijo, “necesitas tener habilidades de gestión, necesitas tener habilidades de presupuesto, necesitas tener habilidades de programación, necesitas tener un ojo para los detalles y tienes que tener al menos un poco del conocimiento de la construcción porque necesita poder crear un alcance de trabajo y convertirlo en un presupuesto y convertirlo en un cronograma y administrar a los contratistas para que realmente se desempeñen ".

Y es probable que le falten algunas de estas habilidades, al menos para empezar. “Demasiados de nosotros intentamos y conectamos un jonrón en nuestro primer trato y no nos damos cuenta de que hay un costo para aprender”, dijo Scott. “Y no hay nada de malo en pagar ese precio”. Continuó diciendo que no aboga por ser insensato en su primer trato, pero reconoce que es posible que deba pagarle a un gerente de proyecto o contratista general en sus primeros proyectos.

Esto suena difícil, ¿verdad? Pero si realmente quieres ser un flipper, no te desanimes. "Si eres bueno en esto y aprendes de tus errores y mejoras tus procesos", cosecharás las recompensas, dijo Scott. "Después de haber hecho esto 10, 20 o 50 veces, podría ser incluso mejor que los programas de televisión".

Dana McMahan es una trabajadora independiente de Louisville que escribe sobre comida, bourbon, viajes y hogar para varios medios nacionales. También renovadora en serie y entusiasta del whisky, comparte muchas historias de comida, bebida, hogar (y perros) en Instagram.